Оценка стоимости объектов недвижимости

Для оценки цены объектов недвижимости (земли, построек и сооружений) употребляют три подхода: доходный, рыночный и накладный.

Доходный подход включает два способа:

а) способ капитализации доходов;

б) способ дисконтированных валютных потоков.

Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие доходы от сдачи ее в аренду; доходы от вероятного прироста цены недвижимости Оценка стоимости объектов недвижимости при ее реализации в дальнейшем. Итог по данному способу включает как цена земляного участка, так и цена построек и сооружений.

Необходимо выделить последующие этапы процедуры оценки способом капитализации. На первом шаге оценивают возможный валовой доход (ПВД). Он находится в зависимости от площади оцениваемого объекта и ставки арендной Оценка стоимости объектов недвижимости платы.

ПВД = S×A,

где S – площадь помещения, сдаваемого в аренду, кв. м;

А – арендная ставка за один кв. м.

Обычно, величина арендной ставки находится в зависимости от месторасположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды, спроса и предложения и др.

На втором шаге рассчитывают предполагаемые утраты от недоиспользования Оценка стоимости объектов недвижимости объекта недвижимости и утраты при сборе платежей. Снижение ПВД на сумму вероятных утрат дает величину реального валового дохода (РВД).

РВД = ПВД−Утраты.

На 3-ем шаге вычисляют предполагаемые издержки по эксплуатируемой недвижимости. Повторяющиеся расходы, обеспечивающие ее обычное функционирование, именуют операционными издержками. Их систематизируют на:

1) условно-переменные расходы (коммунальные платежи, расходы по обслуживанию Оценка стоимости объектов недвижимости местности, оплата труда обслуживающего персонала и т.д.);

2) условно-постоянные расходы (арендная плата, страховые платежи и пр.);

3) расходы на замещение (к примеру, на смену кровли, полов, сантехническое оборудование, электроарматуру).

На четвертом шаге устанавливают предсказуемый незапятнанный операционный доход (ЧОД) методом снижения РВД на величину операционных расходов. Как следует Оценка стоимости объектов недвижимости, ЧОД определяют по формуле:

ЧОД = РВД−Операционные расходы

(за вычетом амортизационных отчислений).

На 5-ом шаге рассчитывают коэффициент капитализации, при помощи которого производят пересчет дохода, приобретенного от объекта недвижимости, с целью определения его цены. Для расчета коэффициента капитализации используют несколько способов:

а) кумулятивного построения;

б) вычисление данного коэффициента с учетом Оценка стоимости объектов недвижимости возмещения серьезных издержек;

в) связанных инвестиций либо техника вкладывательных групп;

г) прямой капитализации.

На последнем (шестом) шаге цена неподвижного имущества определяют методом деления величины предсказуемого незапятнанного операционного дохода (ЧОД) на коэффициент капитализации

СОН = ,

где СОН – цена объекта недвижимости;

КК – коэффициент капитализации толики единицы.

Способ дисконтированных валютных потоков (DCF) употребляют для вычисления Оценка стоимости объектов недвижимости текущей цены тех будущих доходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и вероятная его реализация.

Определение обоснованной рыночной цены с применением способа DCF можно поделить на несколько шагов.

1. Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в период владения объектом недвижимости. В этих целях употребляют формулу:

FV = PV×(1+r)t,

где PV – реальная цена Оценка стоимости объектов недвижимости валютного потока от объекта недвижимости;

r – ставка наращения, толики единицы;

t – горизонт прогноза, лет.

2. Рассчитывают цена оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, другими словами цена предполагаемо реализации (реверсии), даже если на практике продажу не подразумевают.

3. Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка.

4. Производят приведение Оценка стоимости объектов недвижимости будущей цены доходов в период владения и предсказуемой цены реверсии к текущей цены (PV). Как следует цена объекта недвижимости вычисляют по формуле:

Цена объекта недвижимости = текущая цена

повторяющегося потока доходов + Текущая цена реверсии.

Реверсия – выручка от перепродажи недвижимости.

Текущую цена повторяющегося потока доходов (PV) определяют по формуле:

PV = ,

где Оценка стоимости объектов недвижимости FV – будущая цена потока доходов;

r – дисконтная ставка, толики единицы;

t – расчетный период, лет.

Пример.

Инвестор заполучил объект недвижимости и сдал его в аренду на 5 лет с получением последующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом.

Ставка дисконта – 12% (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Расчет текущей цены объекта недвижимости

Год Годичная арендная плата, тыс. руб. Дисконтный множитель Оценка стоимости объектов недвижимости при ставке 12% Текущая цена (PV), тыс. руб.
1,0 900,0
0,89286 830,4
0,79719 765,3
0,71178 704,7
0,63552 648,3
Итого текущая цена арендных платежей - 3848,7
Ждут, что к концу срока аренды объект недвижимости будет стоить 1050 тыс. руб.
Текущая цена реверсии
0,56743 595,8
Всего текущая цена объекта недвижимости - 4444,5

Рыночный подход при оценке недвижимости:

1) способом сопоставления продаж;

2) способом валового рентного мультипликатора.

Способ сопоставления продаж основан Оценка стоимости объектов недвижимости на исследовании и анализе инфы о продаже подобных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базисным принципом способа сопоставления продаж служит принцип замещения. Он выражается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше цены недвижимости аналогичной полезности. Под пользой предполагают систему черт Оценка стоимости объектов недвижимости объекта, определяющих предназначение, возможность и методы его использования, также размер и сроки получаемого дохода. Данный способ является желаемым только при наличии достаточного объема достоверной инфы по не так давно совершенным сделкам.

Данная информация включает сведения о ценах сделок, торговцах и покупателях. Оценщик должен установить: действовал ли клиент или торговец Оценка стоимости объектов недвижимости в критериях денежного давления; являлись ли обе стороны сделки независящими; располагали ли они обычной для данного рынка информацией; было ли финансирование обычным для рынка недвижимости.

Способ сопоставления продаж включает три главных шага:

1) выбор объектов недвижимости – аналогов (более 3-5 сравнимых продаж);

2) оценка поправок по элементам и расчет скорректированной цены;

3) вычисление цены всего объекта Оценка стоимости объектов недвижимости.

Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной цены производят по двум компонентам:

· единицам сопоставления;

· элементам сопоставления.

Употребляют последующие единицы сопоставления:

· стоимость за 1 кв. метр – в деловых центрах городов и для кабинетов;

· стоимость за 1 лот – схожие по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;

· стоимость за Оценка стоимости объектов недвижимости единицу плотности – коэффициент дела площади застройки к площади земляного участка;

· стоимость за 1 гектар – для огромных массивов земель сельскохозяйственного предназначения, промышленного и жилищного строительства и др.

К элементам сопоставления для объектов относят:

1) имущественные права на недвижимость – при покупке, аренде и других сделках с недвижимостью грядущего обладателя, арендатора и т.п. заинтересовывают сначала Оценка стоимости объектов недвижимости права, которые он приобретает на данный объект. Стоимость недвижимости зависит в главном от передаваемых на нее прав;

2) условия финансирования сделки – более всераспространен вариант приобретения объекта недвижимости на критериях ипотечного кредита, который предоставляет или сам торговец, или посторонняя организация. Для корректировки схожих критерий можно использовать дисконтирование валютных потоков ипотечного Оценка стоимости объектов недвижимости кредита по рыночной ставке процента;

3) в критериях реализации – поправка на условия реализации выражает обычные для рынка дела меж торговцем и покупателем. Сделка может произойти по стоимости ниже рыночной цены, если торговцу нужно срочно реализовать объект недвижимости. Продажа может быть осуществлена по стоимости выше рыночной, если для покупателя может быть Оценка стоимости объектов недвижимости повышение цены его общей принадлежности либо приобретаемая собственность дорога ему как домашняя реликвия;

4) время реализации – со временем происходит изменение ситуации на рынке, что может серьезно отразиться на цены объекта недвижимости. Такие причины, как инфляция, банковская процентная ставка, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и т.п. нужно Оценка стоимости объектов недвижимости учесть в процессе оценки при помощи поправки на продажу. Основной индикатор рынка недвижимости – динамика конфигурации цен на нее в рамках данного рынка. Эта динамика отражается в процентах от предшествующего уровня цен или при помощи ценовых индексом;

5) месторасположение – величину поправки на месторасположение целенаправлено вычислять методом анализа парных продаж, когда Оценка стоимости объектов недвижимости единственным различием меж объектами является их месторасположение (в различных населенных пт, районах городка, в обратных концах 1-го дома, на различных этажах 1-го дома и т.д.);

6) физические свойства – не существует 2-ух совсем однотипных домов, квартир, земляных участков и др. Фактически всегда объекты сопоставления имеют различия в физических свойствах: размере, конструктивных Оценка стоимости объектов недвижимости элементах, качестве материалов, износе, наружном виде и т.п. На цена объектов оказывает влияние также окружающая их инфраструктура и природная среда.

Расчет скорректированной цены объектов недвижимости создают с учетом поправок. Поправками именуют корректировки, вносимые в стоимость реализации объекта-аналога в процессе приведения его цены к чертам оцениваемого объекта.

Объектом Оценка стоимости объектов недвижимости корректировки выступает стоимость продаж сравнимого объекта недвижимости. Исходя из дела к стоимости объекта сопоставления, поправки систематизируют на процентные и валютные (абсолютные и относительные).

Возможную цена оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле:

СВ = +ППР×S,

где СВ – возможная цена оцениваемого объекта;

Цанал. – стоимость реализации объекта-аналога Оценка стоимости объектов недвижимости;

Sанал. – площадь аналога;

S – площадь оцениваемого объекта;

ППР – поправка на проведенный ремонт.

Пример.

Цанал. = 2400 тыс. руб.; Sанал. = 400 кв. м

СВ = 2400/400+(-0,5)×450 = 2475 тыс. руб.

Главные способы расчета поправок последующие.

1. Способ, связанный с анализом парных продаж – парной продажей именуют продажу 2-ух объектов, подобных во всем кроме одной свойства.

Так как меж Оценка стоимости объектов недвижимости 2-мя сравнимыми объектами существует единственное отличие, то разница в ценах реализации может охарактеризовывать данное отличие.

2. Способ прямого анализа черт – содержание способа состоит в исследовании черт оцениваемого объекта и аналога. Данным способом вычисляют, к примеру, поправку на время реализации объекта. Для этого употребляют формулу:

ПВ = I1/I2,

где I1 – индекс Оценка стоимости объектов недвижимости покупательной возможности бакса на дату совершения сделки с аналогом;

I2 – индекс покупательной возможности бакса на дату оценки объекта;

ПВ – поправка на время реализации.

Возможная цена оцениваемого объекта может быть вычислена как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов:

СВ = (Сан.1×ПВ1+Сан.2×ПВ2+…+Сан.n×ПВn)/n,

где СВ – возможная цена Оценка стоимости объектов недвижимости объекта оценки;

Сан. – стоимость реализации аналога;

ПВ – поправка на время реализации;

n – число аналогов.

На базе данных физического состояния строения способом прямого анализа черт определяют процентную поправку на износ (ПИ):

ПИ = (100−ИО)/(100−Иан.),

где ИО – износ объекта;

Иан. – износ аналога.

Цена объекта с учетом поправки на износ (СО Оценка стоимости объектов недвижимости):

СО = Сан.×ПИ,

где СО – возможная цена оцениваемого объекта;

Сан. – стоимость реализации объекта-аналога;

ПИ – поправка на износ.

Способ валового рентного мультипликатора представляет собой 2-ой вариант рыночного подхода.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к возможному либо реальному валовому доходу.

Данный способ производят в три шага:

1) оценивают рыночный Оценка стоимости объектов недвижимости рентный доход от оцениваемой недвижимости;

2) определяют отношение валового дохода к продажной стоимости исходя из недавнешних рыночных сделок;

3) устанавливают возможную цена оцениваемого объекта методом умножения рыночного рентного дохода на валовой рентный мультипликатор.

СВ = РД×МВР = РД× ,

где СВ – возможная стоимость оцениваемого объекта;

РД – рентный доход оцениваемого объекта;

МВР – валовой рентный доход Оценка стоимости объектов недвижимости оцениваемого объекта;

Санал. – стоимость реализации аналога;

ПВДанал. – возможный валовой доход аналога.

Пример.

Требуется оценить объект недвижимости с ПВД 1350 тыс. руб. В банке данных имеются последующие сведения о не так давно реализованных аналогах (табл. 3.2).

Таблица 3.2

Аналог Стоимость продаж (Санал.) Возможный валовой доход (ПВД) МВР (гр.2÷гр.3)
№ 1 5,2
№ 2 5,8
№ 3 5,0
№ 4 5,5

Усредненный МВР по аналогам:

(5,2+5,8+5,0+5,5)÷4 = 5,375.

Возможная Оценка стоимости объектов недвижимости стоимость оцениваемого объекта (СВ) = 1350×5,375 = 7256 тыс. руб.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются меж оцениваемыми и сравнимыми объектами недвижимости, потому что в базу расчета МВР положены фактические арендные платежи и продажные цены, в каких учтены обозначенные различия.

Содержание накладного подхода к оценке недвижимости приведено в § 2.5. При использовании данного Оценка стоимости объектов недвижимости подхода расчеты производят в последующей последовательности:

1) определяют цена земляного участка;

2) создают оценку построек и сооружений;

3) устанавливают износ построек и сооружений;

4) вычисляют остаточную цена построек и сооружений.

Оценку рыночной цены земляных участков производят при помощи последующих способов:

· техники остатка для земли;

· средневзвешенного коэффициента капитализации;

· сопоставления продаж;

· капитализации;

· валового Оценка стоимости объектов недвижимости рентного мультипликатора.

Цена земли выражает ее текущую ценность с позиции получения грядущего дохода. При коммерческом использовании будущие доходы земляного участка зависят от ожидаемой величины годичный арендной платы за вычетом операционных расходов:

Сз.у. = (ВД−ОИ)/КК,

где Сз.у. – цена земляного участка;

ВД - реальный либо условно начисленный валовой доход;

ОИ Оценка стоимости объектов недвижимости – операционные издержки;

КК – коэффициент капитализации.

Оценку цены построек и сооружений создают при помощи последующих главных способов:

· сравнительной единицы;

· поэлементного расчета;

· индексного метода оценки.

Более долгая черта каждого способа представлена в табл. 3.3.

После вычисления полной цены восстановления либо замещения из приобретенной суммы вычитают износ для расчета остаточной цены объекта.

Термин «износ Оценка стоимости объектов недвижимости» в оценочной деятельности значит утрату полезности объекта и, как следует, его цены под воздействием разных причин.

В практике оценки используют несколько способов определения износа построек и сооружений, а именно:

1) способ срока жизни;

2) способ разбиения на виды износа.

Таблица 3.3

Способы оценки восстановительной цены и цены

замещения построек и сооружений

Наименование способов Интерпретация Оценка стоимости объектов недвижимости способов
Способ сравнительной единицы Во-1-х, на базе инфы на строительство подобных объектов составляют нормативы издержек на строительно-монтажные работы. В качестве обычного идеальнее всего использовать не так давно сооруженный объект, по которому известна договорная стоимость. Во-2-х, норматив удельных издержек множат на общую площадь либо объем Оценка стоимости объектов недвижимости оцениваемого строения. В-3-х, заносят поправки на особенности оцениваемого объекта и устанавливают полную цена его воспроизводства. ПВС = ВС×Q×К, где ПВС – полная цена воспроизводства; ВС – восстановительная цена единицы измерения (1 куб. м либо 1 кв. м площади) данного типа строения; К – поправочный коэффициент, учитывающий отличия конструктивного и технического отличия строения, месторасположения Оценка стоимости объектов недвижимости и т.п.
Способ поэлементного расчета (разбивки на составляющие) Последовательность вычислений. 1. Разбивка строения на отдельные элементы (фундамент, стенки, каркас, крышу, внутреннее оборудование). 2. Расчет издержек, нужных для монтажа определенного элемента в строящемся здании на дату оценки. 3. Суммирование поэлементных строй издержек.
Индексный способ Множат балансовую цена объекта на соответственный индекс для Оценка стоимости объектов недвижимости переоценки главных средств, установленный Правительством РФ.

При использовании метода срока жизни объекта оперируют последующими определениями.

Срок экономической жизни – временной интервал, в течение которого объект недвижимости приносит его обладателю прибыль. Срок экономической жизни прекращается, когда производимые улучшения перестают заносить вклад в цена объекта вследствие его полного устаревания.

Срок физической Оценка стоимости объектов недвижимости жизни объекта – период времени, в течение которого существует здание либо сооружение. Срок физической службы завершается их сносом.

Действенный возраст (экспертно оцениваемый) базируется на оценке внешнего облика объекта с учетом его состояния. Данный возраст соответствует физическому состоянию объекта.

Срок остающейся экономической жизни строения охарактеризовывает лаг от даты оценки и Оценка стоимости объектов недвижимости до окончания его экономической жизни.

Нормативный срок службы объекта определяют надлежащими нормативными актами.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из догадки о равномерном старении строения и сооружения. Схожий подход в оценочной деятельности неприемлем. Оценщик должен сначала из действенного возраста и установить оставшийся срок экономической жизни. На данный параметр оказывают влияние такие причины, как Оценка стоимости объектов недвижимости экономические условия, предпочтения потребителей и другие причины.

Связь меж износом, восстановительной ценой, действенным возрастом и обычным сроком экономической жизни объекта определяют по формуле:

И/ВС = ЭВ/ЭЖ,

где И – износ объекта;

ВС – восстановительная цена;

ЭВ – действенный возраст;

ЭЖ – срок экономической жизни.

Способ срока жизни используют как для Оценка стоимости объектов недвижимости определения общего износа, так и для установления его отдельного вида (устранимого и неискоренимого физического износа, устранимого многофункционального износа, также наружного износа) по определенному объекту недвижимости.

Способ разбиения на виды износа выражается в учете всех видов износа устранимого и неискоренимого.

Общий износ (ОИ) определяют как сумму физического, многофункционального и наружного Оценка стоимости объектов недвижимости износа строения либо сооружения.

Физический износ устанавливают методом суммирования устранимого и неискоренимого износа.

Неискоренимый износ определяют по формуле:

НИ = ЭВ/ЭЖ,

где НИ – неискоренимый износ;

ЭВ – действенный срок жизни;

ЭЖ – экономический срок жизни.

Многофункциональный износ связан с улучшением и дополнениями на определенном объекте. Устранимый многофункциональный износ вычисляют как разницу Оценка стоимости объектов недвижимости меж затратами на установку какой-нибудь системы на оцениваемом объекте и издержками на его установку.

Наружный (экономический) износ заключается в понижении многофункциональной пригодности объекта в связи с наружными по отношению к нему факторами. Он, обычно, неискореним.

Наружный износ определяют 2-мя методами:

1) парных продаж (ассоциируют два сравнимых объекта, один Оценка стоимости объектов недвижимости из которых имеет признаки наружного износа, а другой нет; разницу в ценах продаж считают наружным износом);

2) капитализации рентных утрат (экономический износ равен произведению утрат в арендной плате и валового рентного мультипликатора).

Для вычисления наружного износа (ВИ) обычно употребляют метод:

ВИ = (ЧОД1−ЧОД2)/КН,

где ЧОД1 – незапятнанный операционный доход строения без наружных Оценка стоимости объектов недвижимости улучшений;

ЧОД2 – незапятнанный операционный доход строения с наружными улучшениями;

(ЧОД1−ЧОД2) – величина утрат дохода;

КН – норма капитализации строения.

Контрольные вопросы и задания

1. Какие подходы и способы употребляют при оценке объектов недвижимости?

2. Приведите функцию оценки недвижимости способом капитализации.

3. Докажите процесс оценки недвижимости с применением способа дисконтированных валютных потоков.

4. В чем отличия Оценка стоимости объектов недвижимости способа сопоставления продаж и метода валового рентного мультипликатора при рыночном подходе?

5. По каким компонентам производят оценку поправок и расчет скорректированной цены объекта?

6. Приведите порядок расчета скорректированной цены объектов недвижимости с учетом поправок.

7. Какие способы употребляют при вычислении поправок?

8. В каком порядке производят расчет цены недвижимости при накладном «подходе»?

9. Охарактеризуйте Оценка стоимости объектов недвижимости способы оценки восстановительной цены и цены замещения построек и сооружений.

10. Какие методы оценки износа построек и сооружений в большинстве случаев употребляют на практике?

11. В чем различия меж физическим, многофункциональным и наружным (экономическим) износом построек и сооружений?


ocenka-pozharnoj-opasnosti-predpriyatij.html
ocenka-predlozhenij-turistskih-produktov-sobitijnogo-turizma-v-samarskoj-oblasti.html
ocenka-predostavlennoj-informacii-otchet-o-nauchno-issledovatelskoj-rabote-po-teme-ocenka-sostoyaniya-kulturnogo.html