Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"



Таблица № 11.          Расчет рыночной цены строения, размещенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5


Свойства

Оцениваемое

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Источник инфы

Интернет-портал www.incom.ru

Интернет-портал www.incom.ru

Интернет-портал www.newbase.ru

Общая площадь, кв.м.

427,50

2100

1109.7

2194

Положение, короткое описание.

м. Ул. 1905 года

м. Бауманская

м. Рижская, Шереметьевская ул.

м. Тушинская

Передаваемое право


собственность

собственность

собственность

Функциональное предназначение

Производственно Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"-складское

складское

Производственно-складское

Производственно-складское

Стоимость предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD


1050

2333

774.9

Техническое состояние

удовлетворительное

нехорошее

удовлетворительное

удовлетворительное

Транспортная доступность

15 м.п. от м. Ул. 1905 года, подъезд с 3-го кольца

10 м. п.

15 м. тр.

10 м. п.

Поправки





Поправка на цена реальной сделки


-5%

-5%

-5%

Поправка на положение


0%

10%

15%

Поправка на техническое состояние, USD


50

0

0

Поправка на масштаб, USD


150

100

150

Скорректированная цена 1 кв.м


1197,5

2538

996,6

Средняя стоимость, USD

1577,4


Оценочная цена объекта недвижимости Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва", USD

674 339


Оценочная цена объекта недвижимости, РУБ

18 072 285




Таблица № 12.          Расчет рыночной цены строения, размещенного по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9


Свойства

Оцениваемое

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Источник инфы

Интернет-портал www.doski.ru

Интернет-портал www.realsale.ru

Интернет-портал www.aretaplus.ru

Общая площадь, кв.м.

114,60

2100

1109.7

1323.1

Положение, короткое описание.

м. ул. 1905 года

м. Тушинская Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"

м. 1905 года, Шелепихинская наб.

м. Октябрьское поле

Передаваемое право


собственность

собственность

собственность

Функциональное предназначение

Административное

свободное

административное

офисное

Стоимость предложения в расчете за 1 кв. м. общей площади, USD


1048

3334

3628

Техническое состояние

не плохое

нехорошее

не плохое

не плохое

Транспортная доступность

15 м.п.

10 м. п.

15 м. тр.

5 м. п.

Поправки





Поправка на цена реальной сделки


-5%

-5%

-5%

Поправка на положение


10%

5%

10%

Поправка на техническое состояние, USD


50

0

0

Поправка на масштаб, USD


150

100

100

Скорректированная цена 1 кв.м


1295

3425,7

3891

Средняя стоимость, USD

2870,6


Оценочная цена объекта Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" недвижимости, USD

328 971


Оценочная цена объекта недвижимости, РУБ

8 816 423





Таким макаром, рыночная цена объектов  оценки, при использовании сравнительного подхода по состоянию на 31 декабря 2007 года составляет:


г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 2

5 690 390 (5 миллионов 600 девяносто тыщ триста девяносто) рублей;

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 5

18 072 285 (Восемнадцать миллионов 70 две тыщи двести восемьдесят 5) рублей;

г. Москва Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва", ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 9

8 816 423 (Восемь миллионов восемьсот шестнадцать тыщ четыреста 20 три) рубля.


5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ Цены Неподвижного ИМУЩЕСТВА Способами ДОХОДНОГО ПОДХОДА


Определение рыночной цены объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В согласовании с этим принципом обычный инвестор, другими словами клиент объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" дальнейшем доходов от использования. Беря во внимание, что существует конкретная связь меж размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, цена недвижимости определяется как цена прав на получение приносимых ею доходов, другими словами, цена объекта недвижимости определяется как текущая цена будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" доходного подхода по сопоставлению с накладным и сравнительным подходами состоит в том, что он в основном отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, другими словами это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Главным недочетом доходного подхода, но, будет то, что он в отличие от 2-ух других подходов основан Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, и на базе приобретенных данных определение потенциального валового дохода (ПВД);

Определение на базе анализа рынка утрат от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет реального Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" валового дохода (ДВД);

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные издержки), который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/либо обычных издержек на данном рынке;

Расчет незапятнанного операционного дохода (ЧОД) как различия ДВД и эксплуатационных издержек;

Пересчет незапятнанного операционного дохода в текущую цена объекта рядом методов зависимо от избранного Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" способа оценки.

ПВД - представляет собой наибольший доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех утрат и расходов. ПВД находится в зависимости от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Aст - средняя ставка аренды объекта оценки,

S – площадь объекта оценки Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва".

Обычно, собственник в длительном периоде не имеет способности повсевременно сдавать в аренду 100% площадей строения. Утраты арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы нерадивыми арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, именуется коэффициентом загрузки. Для разных частей рынка недвижимости есть обычные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким макаром, величина утрат о незанятости площадей или определяется исходя из рыночных данных, или рассчитывается для определенной недвижимости Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" по формуле:

Кнд - коэффициент недоиспользования;

Кn - толика площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

nc - средний период в течение года, который нужен для поиска новых арендаторов после ухода старенькых;

na - общее число арендных периодов в году.

Приобретенная в итоге величина коэффициента недоиспользования Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" выражает долю ПВД, теряемого в итоге невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех созданных для этого площадей определенного объекта недвижимости. Отсюда, появляется необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется последующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы предполагает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются нерадивые арендаторы, которые Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва", освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением понижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент утраты доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) Кн, который определяется на базе инфы о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким макаром Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва", коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

Итак, расчет реального валового дохода (ДВД) осуществляется по последующей формуле:


5.1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)


Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на базе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных и торговых помещений проводилось Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" по данным разных риэлторских компаний г. Москвы.

функциональное предназначение,

размещение объекта, транспортная доступность

коммерческая привлекательность объекта.

Дальше в таблице представлена выборка сравнимых объектов с указанием соответственных ставок арендной платы, также рассчитывается усредненная ставка арендной платы с учетом подкорректирующих поправок.

Таблица № 13. Свойства сравнимых объектов для определения средних ставок арендной платы для Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" строения по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2


Свойства

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Источник инфы

www.newbase.ru

www.newbase.ru

www.estvse.ru

www.realtynews.ru

Функциональное предназначение

административно-офисное

офисное

административно-офисное

офисное

административно-офисное

Положение

м. ул. 1905 года

м. ул. 1905 года, 1-й Земляной пер.

м. ул. 1905 года, Шмитовский пр, д. 39

м Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва". Третьяковская

м. Бауманская

Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м

72,70

210

300

80

294

Транспортная доступность

15 м.п.

10 м.п.

15 м.п.

10 м. п.

15 м.п.

Техническое состояние

не плохое

не плохое

удовлетворительное

Хорошее

хорошее

Ставка арендной платы, USD/кв.м./год

-

350

300

750

455

Поправка на реальную цена сделки


-5%

-5%

-5%

-5%

Поправка на различие в площади, %

-

10%

10%

0%

10%

Поправка на положение, %

-

0%

0%

-10%

0%

Поправка на состояние строения (помещений) в %

-

0%

5%

-50%

-30%

Общая процентная Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" поправка, %

-

4,5%

10%

-57%

-27%

Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год

337

366

329

322

332



Таблица № 14. Свойства сравнимых объектов для определения средних ставок арендной платы для строения по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5


Свойства

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Источник инфы

www.mamadu.ru

Журнальчик «Недвижимость&цены» №39 (187)

Журнальчик «Недвижимость&цены» №39 (187)

Журнальчик «Недвижимость Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"&цены» №39 (187)

Функциональное предназначение

производственно-складское

складское

складское

склад

производственное

Положение

м. ул. 1905 года

м. Аква стадион

м. Щукинская

м. ул. 1905 года

м. Рязанский пр-т

Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м

427,5

655

300

5900

1200

Транспортная доступность

15 м.п.

10 м.п.

10 м.п.

15 м.п.

15 м.п.

Техническое состояние

удовлетворительное

удовлетворительное

не плохое

не плохое

не плохое

Ставка арендной платы, USD/кв.м./год

-

168

160

130

109

Поправка на реальную цена сделки


-5%

-5%

-5%

-5%

Поправка на различие в Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" площади, %

-

0%

0%

60%

20%

Поправка на положение, %

-

15%

5%

0%

20%

Поправка на состояние строения (помещений) в %

-

0%

-20%

-20%

-20%

Общая процентная поправка, %

-

9%

-20%

22%

9%

Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год

147

183

128

158

119




Таблица № 15. Свойства сравнимых объектов для определения средних ставок арендной платы для строения по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр. 9


Свойства

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" № 4

Источник инфы

www.newbase.ru

www.newbase.ru

www.estvse.ru

www.realtynews.ru

Функциональное предназначение

административно-офисное

офисное

административно-офисное

офисное

административно-офисное

Положение

м. ул. 1905 года

м. ул. 1905 года, 1-й Земляной пер.

м. ул. 1905 года, Шмитовский пр, д. 39

м. Третьяковская

м. Бауманская

Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м

114,6

210

300

80

294

Транспортная доступность

15 м.п.

10 м.п.

15 м.п.

10 м. п.

15 м.п Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва".

Техническое состояние

не плохое

не плохое

удовлетворительное

не плохое

не плохое

Ставка арендной платы, USD/кв.м./год

-

350

300

750

455

Поправка на реальную цена сделки


-5%

-5%

-5%

-5%

Поправка на различие в площади, %

-

10%

10%

-10%

10%

Поправка на положение, %

-

0%

0%

-10%

0%

Поправка на состояние строения (помещений) в %

-

0%

5%

-50%

-30%

Общая процентная поправка, %

-

4,5%

10%

-62%

-27%

Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год

328

366

329

285

332


5.2 Определение вероятных утрат от простоя (недозагрузки) помещения и утрат Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" от недосбора арендной платы

Для оцениваемых объектов коэффициент недоиспользования составит 8,3% и определяется из расчета того, что арендодатель в среднем растрачивает месяц на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% либо в толиках 0,083. Таким макаром, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917.

По сложившейся практике, арендные платежи заносят заблаговременно (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.


5.3 Определение величины эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, нужные для обеспечения обычного функционирования объектов, конкретно связанные с получением реального валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято разделять на три группы:

условно-постоянные;

условно-переменные;

расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" не находится в зависимости от степени эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

налог на имущество;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

платежи за земляной участок;

некие элементы переменных расходов, которые практически являются неизменными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых находится в Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" зависимости от эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают последующие расходы:

коммунальные;

на текущие ремонтные работы;

зарплата обслуживающего персонала;

налоги на зарплату;

на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

на рекламу и заключение арендных договоров;

на консультации и юридическое сервис;

на управление;

остальные расходы.

Расходы на замещение Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" - расходы на повторяющуюся подмену быстроизнашивающихся конструктивных частей строения. Обычно к таким элементам относят:

кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и внешней отделки, оконные и дверные наполнения, скобяные изделия, также другие конструктивные элементы с маленьким сроком службы;

санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

элементы внешнего благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автомобильные Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" стоянки, озеленение и малые строительные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с обычной эксплуатацией строения, обосновано тем предположением, что обладатель будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответственном нормативам и эталонам для данного типа недвижимости.

В силу того, что заказчиком не были предоставлены сведения, касающиеся величины эксплуатационных расходов для Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" объектов оценки, оценщиком принято решение использовать для расчетов среднерыночные характеристики величины эксплуатационных расходов, выраженные в процентном отношении к полной восстановительной цены объектов недвижимости. В реальный момент они составляют: 5% - для складских помещений, 10% - для офисных и 15 – для производственных.






5.4 Определение незапятнанного операционного дохода и расчет рыночной цены в рамках доходного подхода

Для Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" определения текущей цены объектов, исходя из незапятнанного операционного дохода, может быть внедрение 2-ух способов:

способ прямой капитализации доходов;

способ капитализации по норме отдачи на капитал:

В базе данных способов лежит предпосылка, что цена недвижимости обоснована способностью оцениваемых объектов генерировать потоки доходов в дальнейшем. В обоих способах происходит Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" преобразование будущих доходов от объектов недвижимости в его цена с учетом уровня риска, соответствующего для данных объектов. Различаются эти способы только методом преобразования потоков дохода.

Способ прямой капитализации - способ определения рыночной цены доходного объекта, основанный на прямом преобразовании более обычного дохода первого года в цена методом деления его на коэффициент капитализации, приобретенный Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" на базе анализа рыночных данных о соотношениях незапятнанного дохода и цены активов, подобных оцениваемым объектам, приобретенных способом рыночной экстракции.

При всем этом нет необходимости оценивать тенденции конфигурации дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учесть раздельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" возврата. Подразумевается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Таковой западный традиционный вариант способа прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, использовать в русских критериях фактически нереально, в связи с возникающими сложностями при сборе инфы (в большинстве случаев условия и цены сделок являются секретной информацией Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва"). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические способы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Способ капитализации по норме отдачи на капитал - способ определения рыночной цены доходного объекта, основанный на преобразовании всех валютных потоков как "сальдо реальных средств", которые он генерирует Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" в процессе оставшегося срока экономической жизни, в цена методом дисконтирования их на дату проведения оценки с внедрением нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка других по уровню рисков инвестиций.

Способ капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

способ дисконтированных валютных потоков - способ Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной цены с внедрением в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал раздельно дисконтируются с следующим суммированием валютные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая валютный поток от его перепродажи в конце периода владения. Этот способ Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" употребляется, если:

-           Подразумевается, что будущие потоки будут значительно отличаться от текущих;

-           Имеются данные, дозволяющие доказать размер будущих потоков денег от недвижимости;

-           Потоки доходов и расходов носят сезонный нрав;

-           Оцениваемая недвижимость - большой функциональный коммерческий объект;

-           Объект недвижимости строится либо только-только построен и вводится (либо введен) в эксплуатацию.

способ капитализации по расчетным моделям Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" - способ капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной цены более обычный доход первого года преобразуется в цена с внедрением формализованных расчетных моделей дохода и цены, приобретенных на базе анализа тенденций их конфигурации в дальнейшем. Данный способ употребляется, если:

-           Потоки доходов размеренны долгий период Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" времени, представляют собой значительную положительную величину;

-           Потоки доходов растут устойчивыми, умеренными темпами.

Беря во внимание, что объект оценки не просит проведения серьезных ремонтных работ, также, принимая во внимание имеющиеся тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно предсказывать плавненько изменяющиеся потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" для пересчета спрогнозированного дохода в текущую цена способ капитализации по расчетным моделям (дальше - способ капитализации дохода).

Способ капитализации доходов представляет собой определение цены объектов недвижимости через перевод годичного (либо среднегодового) незапятнанного операционного дохода (ЧОД) в текущую цена. Для определения цены объекта оценки мы используем последующую формулу:

где Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" V – цена объекта оценки на реальный момент;

ЧОД – рассчитанный на текущий год незапятнанный операционный доход;

n – период владения объектом оценки, выраженный в количестве лет;

j – ставка дисконтирования;

g – предсказуемый темп прироста незапятнанного операционного дохода в процентах годичных;

FV – предсказуемая будущая стоимость объекта оценки в конце периода владения.

В Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" связи с существующими тенденциями на рынке недвижимости в Москве, в рамках данной оценки делается предположение о том, что рост арендных ставок обеспечит пятипроцентный рост незапятнанного операционного дохода раз в год в течении ближайших 3-х лет. При всем этом подразумевается, что рыночная цена оцениваемого объекта будет возрастать раз в год такими Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" же темпами как и арендные ставки, т.е. коэффициент капитализации в наиблежайшие три года не поменяется. В данном случае формула для определения цены объекта оценки воспринимает последующий, более обычной вид:

где j’определяется из соотношения:

Расчет коэффициента капитализации

Хоть какой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтоб обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода либо ставка дисконтирования) также окупить начальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В согласовании с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным делом, требующим дохода. Ставка дисконтирования содержит в себе как безрисковую ставку, так и премию за разные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по другим для собственника инвестициям с мало вероятным уровнем риска. В качестве безрисковой Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва", могут употребляться процентные ставки по депозитам более больших и надежных банков, ставки доходности по муниципальным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ждет получить обычный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются последующие составляющие премии за риск:

премия за риск инвестирования Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" в объекты недвижимости;

премия за низкую ликвидность;

премия за вкладывательный менеджмент.

Ставку дисконтирования мы определяем способом кумулятивного построения (способом суммирования). Способ кумулятивного построения подразумевает, что ставка дисконтирования  равна сумме безрисковой ставки и поправок на риск.

Формула для расчета ставки дисконтирования последующая:

j = jб + jн + jл + jи, где

j - ставка дисконтирования;

jб - безрисковая Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" ставка процента;

jн - премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

jл - премия за риск ликвидности;

jи - премия за опасности в вкладывательном менеджменте.


Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки в странах с развитыми рынками принимают доходность по муниципальным облигациям с десятилетним сроком погашения. В критериях Рф в качестве Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" безрисковой ставки процента на длительные инвестиции может быть принята усредненная ставка доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) серий 46017 и 46014 со сроками погашения соответственно 9,8 и 11,9 лет («Бюллетень рынка ГКО-ОФЗ», www.cbr.ru). Невзирая на то, что на русском рынке недвижимости арендные ставки обычно номинируются в баксах США либо ЕВРО, ввиду Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" отсутствия в обозримом будущем тенденций к росту курса вышеуказанных зарубежных валют, полностью оправданно, с нашей точки зрения, внедрение в качестве индикаторов процентных ставок по госбумагам, номинированным в рублях РФ. По состоянию на 31.12.07 получаем безрисковую процентную ставку в размере 6,5%.


Определение премии за риск инвестирования в разные объекты недвижимости

Опасности вложения в Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" объект недвижимости разделяются на два вида. К первому относятся периодические и несистематические опасности, ко второму - статичные и оживленные.

На рынке в целом преобладающим является периодический риск. Цена определенной приносящей доход принадлежности может быть связана с экономическими и институциональными критериями на рынке. Примеры такового вида риска: возникновение лишнего Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с определенной оцениваемой собственностью и независящий от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. К примеру: трещинкы в несущих элементах, изъятие земли для публичных Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/либо развитие вблизи от данного объекта несопоставимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно высчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль либо утрата предпринимательского шанса и финансовая конкурентность".

Дальше в таблице Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" представлен расчет премии за риск.

Таблица № 16. Причины риска, действующие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Периодический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

оживленный




1







Повышение числа конкурирующих объектов

оживленный





1






Изменение федерального либо местного законодательства

оживленный




1







Несистематический риск

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации

статичный

1

Ускоренный износ строения

статичный

1

Неполучение арендных Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" платежей

оживленный







1

Неэффективный менеджмент

оживленный

1

Криминогенные причины

оживленный

1

Денежные проверки

оживленный

1

Неверное оформление договоров аренды

оживленный

1

Количество наблюдений

0

1

2

3

1

1

2

0

0

0

Взвешенный результат

0

2

6

12

5

6

14

0

0

0

Сумма

45

Количество причин

10

Средневзвешенное значение балла

4,5

Величина поправки за риск

(1 балл = 1%)

4,50%

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на продолжительность экспозиции при продаже объектов недвижимости Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва". Данная премия рассчитывается по формуле:

где:

П – премия за низкую ликвидность;

jб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- полное количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует 6 месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за вкладывательный менеджмент

Премию за вкладывательный менеджмент спецы оценивают на уровне Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" 5%.

Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования


Показатель

Значение

Безрисковая ставка jб

6,50%

Премия за риск jн

4,50%

Премия за низкую ликвидность jл

3,25%

Премия за вкладывательный менеджмент, jи

5%

Ставка капитализации, j

19,25%

Ниже представлен окончательный расчет рыночной цены объекта оценки при использовании доходного подхода.

Таблица № 18 Расчет рыночной цены объекта оценки доходным подходом

Наименование показателя

Един, измер.

Строение 2

Строение 5

Строение 9

Площадь помещений

кв Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва".м.

72,7

427,5

114,6

Арендная плата

USD за 1 кв. м. в год

337

147

328

Возможный валовой доход

USD

24499,9

62842,5

37588,8

Действительный валовой доход

USD

22466,4

57626,6

34469

Эксплуатационные расходы

USD

4000

2000

2000

Незапятнанный операционный доход

USD

18466,4

55626,6

32469

Ставка дисконтирования, j

%

19,25%

19,25%

19,25%

Скорректированная ставка дисконтирования, j'

%

13,57%

13,57%

13,57%

Рыночная цена объекта оценки, определенная доходным способом.

USD

136083

409923,4

239270

Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки


24,5462

24,5462

24,5462

Рыночная цена объекта оценки, определенная доходным способом с учетом округления.

Руб.

3340320

10062061

5873180


6. СОГЛАСОВАНИЕ Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ Цены ОБЪЕКТА


Заключительным элементом процесса оценки является сопоставление оценок, приобретенных на базе обозначенных способов, и сведения приобретенных стоимостных оценок к единой цены объектов. Процесс согласования учитывает слабенькие и сильные стороны каждого способа, определяет: как они правильно отражают беспристрастное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" конечной цены объектов, чем и достигается цель оценки.

Для определения рыночной цены помещения были применены последующие способы: накладный, доходный, способ сопоставления рыночных продаж.

Оценки, приобретенные этими способами, различаются. Итоговая цена оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина. Для согласования приобретенных результатов употребляются последующие аспекты:

полнота, надежность и достоверность начальной инфы Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва", применяемой при применении подхода;

способность подхода учесть конфигурации конъюнктуры;

способность подхода отвечать интересам стратегического инвестора;

способность учесть специальные особенности объекта, действующие на его цена.

Сопоставление проводилось раздельно по каждому аспекту. При поочередном сопоставлении разных способов оценки употребляются коэффициенты, характеризующие степень достоинства 1-го из способов.


Таблица № 19.

Значение коэффициента

1 - сравниваемые способы имеют равную Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" значимость по данному аспекту

3- умеренное приемущество первого подхода над вторым по данному аспекту

1/3 - умеренное приемущество второго подхода над первым по данному аспекту

5- очевидное приемущество первого подхода над вторым

1/5 - очевидное приемущество второго подхода над первым

7-существенное приемущество первого подхода над вторым

1/7-существенное приемущество второго подхода над первым

9- наибольшее приемущество первого подхода над вторым

1/9- наибольшее приемущество второго подхода Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" над первым

2; 4; 6; 8 - надлежащие промежные значения

1/2; 1/4; 1/6; 1/8 - надлежащие промежные значения


Таблица № 20           Результаты сопоставления применяемых подходов по аспекту 1 .


Полнота, надежность и достоверность начальной инфы

Удельный вес подхода

Подход

Накладный

Доходный

Сопоставления продаж

Накладный

1

3

7

58,9

Доходный

0,333

1

5

33,9

Сравнительный

0,142

0,2

1

7,2




Таблица № 21           Результаты сопоставления применяемых подходов по аспекту 2.


Способность учесть конфигурации конъюнктуры

Удельный вес подхода

Подход

Накладный

Доходный

Сопоставления продаж

Накладный

1

0,2

0,142

6,6

Доходный

5

1

0,2

30,2

Сравнительный

7

5

1

63,2


Таблица № 22           Результаты сопоставления применяемых подходов по аспекту 3.


Способность отвечать интересам стратегического инвестора

Удельный вес подхода

Подход

Накладный

Доходный

Сопоставления продаж

Накладный

1

0,111

0,142

5,6

Доходный

9

1

3

57,6

Сравнительный

7

0,333

1

36,8


Таблица № 23           Результаты сопоставления Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" применяемых подходов по аспекту 4.


Способность учесть специальные особенности объекта, действующие на его цена

Удельный вес подхода

Подход

Накладный

Доходный

Сопоставления продаж

Накладный

1

5

5

65,7

Доходный

0,2

1

0,333

9,1

Сравнительный

0,2

3

1

25,2


Таблица № 24           Оценка значимости критериев сопоставления


№ аспекта

Удельный вес аспекта


1

2

3

4

1

1

3

1

1

24,8

2

0,333

1

0,25

5

27,2

3

1

4

1

3

37,4

4

1

0,2

0,333

1

10,6

Таблица № 25. Расчет средневзвешенной величины рыночной цены строения Строение 2

Наименование способа

Итог, руб.

Удельный вес по аспектам

Удельный вес способа

1

2

3

4

1

Накладный

1 101 100

58,9

6,6

5,6

65,7

25,46

2

Доходный

3 340 320

33,9

30,2

57,6

9,1

39,13

3

Сравнитель-ный подход

5690 390

7,2

63,2

36,8

25,2

35,41

Итого


100%

100 %

100%

100 %

100%

Удельный вес критериев


24,8

27,2

37,4

10,6

100%

ИТОГО (средневзвешенная цена объекта с учетом округления, руб Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва".)

3602374


Таблица № 26. Расчет средневзвешенной величины рыночной цены строения Строение  5

Наименование способа

Итог, руб.

Удельный вес по аспектам

Удельный вес способа

1

2

3

4

1

Накладный

7789477

58,9

6,6

5,6

65,7

25,46

2

Доходный

10062061

33,9

30,2

57,6

9,1

39,13

3

Сравнитель-ный подход

18072285

7,2

63,2

36,8

25,2

35,41

Итого


100%

100 %

100%

100 %

100%

Удельный вес критериев


24,8

27,2

37,4

10,6

100%

ИТОГО (средневзвешенная цена объекта с учетом округления, руб.)

12319880


Таблица № 27. Расчет средневзвешенной величины рыночной цены строения Строение  9

Наименование способа

Итог, руб.

Удельный вес по аспектам

Удельный вес способа

1

2

3

4

1

Накладный

1991476

58,9

6,6

5,6

65,7

25,46

2

Доходный

5873180

33,9

30,2

57,6

9,1

39,13

3

Сравнитель-ный подход

8816423

7,2

63,2

36,8

25,2

35,41

Итого


100%

100 %

100%

100 %

100%

Удельный вес критериев


24,8

27,2

37,4

10,6

100%

ИТОГО Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" (средневзвешенная цена объекта с учетом округления, руб.)

5927099

Принимая во внимание присвоенные каждому подходу весовые коэффициенты с учетом их значимости, достоверности и воздействия на конечный итог, оценщик пришел к заключению, что рыночная цена объектов оценки по состоянию на 31 декабря  2007 года составляет:

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва". 2

3 602 374 (Три миллиона 600 две тыщи триста 70 четыре) рублей;

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 5

12 319 880 (Двенадцать миллионов триста девятнадцать тыщ восемьсот восемьдесят) рублей;

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д. 42/9, стр. 9

5 927 099 (5 миллионов девятьсот 20 семь тыщ девяносто девять) рублей.

Приложение 3

В копиях:

-Устав ОАО «Торговый дом Москва-Моcква»

-Выписка из реестра

-Свидетельства о принадлежности на строения

-Документы Оценка рыночной стоимости 5-% пакета акций ОАО "Торговый Дом Москва-Москва" БТИ

-Договор аренды земли

-Копия диплома оценщика

-Копия страхового полиса оценщика

-Выписка из реестра СРО


_____________________________________________

_________________________________________


1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10


ocenka-rezultatov-testa-kerna-ieraseka.html
ocenka-rezultatov-uchebnoj-deyatelnosti-uchashihsya-po-uchebnomu-predmetu.html
ocenka-rezultatov-vnedreniya.html